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          樓市迎近7年最差“金九”:新房成交降幅連續4月擴大,二手房連續5月快速下滑

          樓市迎近7年最差“金九”:新房成交降幅連續4月擴大,二手房連續5月快速下滑

          2021-10-17 14:00
          今年樓市“金九”迎來近7年的最差表現:無論是新房還是二手房市場,成交量均連續數月下跌,且呈擴大趨勢;土地市場同樣遇冷,全國300城土地成交面積跌超三成;百強房企中超九成企業售銷額同比下降,半數企業同環比雙降。同時,隨著行業下行不斷累積的房企信用風險,終于在9月份觸發了爆雷的開關。 | 相關閱讀(每日經濟新聞)
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          柏文喜

          柏文喜

          時刻保持行業新鮮感的地產老兵

          作為樓市傳統銷售旺季的金九銀十,是各家房企促銷搶收和完成全年計劃最重要的時段。這個搶收期對于房企現金流、流動性、業績乃至全年計劃和來年經營規劃的重要性,絲毫不亞于冬小麥產區每年夏收對于中國糧食安全的份量,尤其是在今年樓市受到資金端和銷售端雙重強力調控、樓市快速轉淡而危及不少房企現金流安全和企業流動性的現今更是如此。

          然而,今年的金九月,各家房企卻交出了七年以來最差的答卷,著實讓整個行業和相關部門都有些吃驚。今年的“金九”,無論新房還是二手房市場,成交量都連續數月下降,且呈擴大之勢;土地市場也同樣遇冷,全國300城土地成交面積跌超三成,第二批土地集中出試點中的流拍和零溢價率達到了52%,百強房企中超就成企業銷售額同比下降,半數企業同環比下降。同時,隨著行業下行不斷累積的房企信用風險在9月份觸發了暴雷的開關,這方面尤其以恒大與花樣年近期的美元債連續違約最為引人注目。

          這一行業現狀的出現,自然而然很容易被歸因于去年以來不斷強化的針對房地產的行業調控措施。此輪調控持續的時間之和力度之大都是前所未有的,因此需要整個行業從行業定位、發展歷史以及未來方向等基本面與底層邏輯來重新進行深入的思考,需要把中國特色的房地產行業的底層邏輯搞清楚,不能再一如過往那樣更多的只是流于表面現象的描述和歸納而未能實現研判檢討與行業內在邏輯的自洽了。

          回顧中國內地房地產行業的發展和演變史,可以發現中國房地產行業誕生之初,其出發點是為了以市場化方式解決政府無法全部承擔的國民住房保障問題,而中國內地的房地產制度體系與操作模式幾乎都是在摸著石頭過河的改革開放進程中模仿與改善、提升香港模式而來。香港作為曾經的殖民地和自由港是以賣地作為財政收入的主要來源的,這樣一來必然就在事實上讓房地產行業在內地也逐步演變成了以房地產為表、以土地財政為里的政府以土地、金融手段和行業政策操縱市場來自肥,與開發商和金融機構合謀的一個政策市。而遠遠超出公共財政職能的建設財政的內地財政特有定位,最終導致對土地財政的深度依賴造成了政府對于房地產行業尾大不掉式的愛恨交織、央地博弈的復雜態度。

          這才是中國房地產行業的基本面與底層邏輯。

          在這一行業基本面與底層邏輯之上,目前的行業調控,的確是為了防范行業以及涉房風險,為了行業的可持續健康發展,以為為了防止房地產行業演變變成中國經濟平穩運行的黑天鵝和灰犀牛,但是其前提條件是不能在政府沒有找到對土地財政的替代方案前讓土地財政終結掉,否則目前的強政府模式之下龐大的公共財政與建設財政開支將面臨流動性枯竭的危險。因此,在目前的強政府模式不改變而且還呈擴大之勢的情況下,房地產行業調控的核心和實質,實際上就演變為一切為了保衛土地財政了。

          這也就是歷次調控出臺的措施看起來總是與市場邏輯相反,而目前多個城市在“限漲令”基礎之上又出臺“限跌令”,呈現“雙限令”并行的主要原因。因為目前土地財政無可替代,所以只能慢慢減量土地財政和以房產稅及其他稅收的增量來逐步替代土地財政,這也是習主席近日在《求是》雜志發文所表達的在共同富裕的名義下加快房產稅試點、強化消費稅等來調節收入差距,卻在另一個層面體現了意在增加稅源以逐步替代和擺脫土地財政依賴的意思。

          目前全國只有上海一個省級單位的財政收支為正,其他各省市全部入不敷出。在財政領域,之前是六個省市財政盈余而其余省市均入不敷出,呈現出六個省市養全國的格局;今年以來財政盈余的只剩下一個上海了,一個上海市肯定養不了全國,而負債率超過100%城市已有幾十個,超過500%地城市也不在少數。疫情之下各地財政增支減收因素也非常突出,而在通脹預期高企、實際通脹壓力巨大的當下依靠過度發鈔為財政止渴顯然也是不現實的。近期以來各地為保證財政收入而嚴查稅收的行動,對于本已不景氣的實體經濟的壓力是顯而易見的,這就自然也就導致保衛土地財政不掉鏈子成了當前地方政府的核心要義,而救市也就成了必然而然的事情了。

          不過,由于之前所累積的過高的涉房風險,以及房地產行業的大方向已經改變,“房住不炒”的長期行業定位還需要繼續堅持,因此不能再次進行大規模的政策快速轉向,而只能以緩和流動性這種微調方式以及默許財政處于破產臨界點的地方政府先開閘救市了。

          事實上,不單是哈爾濱政府,連央行和銀保監會也已低調地在實質上開始了救市。但此次政策轉向以微調為特征,而且還會堅持救市不救企的原則,這也是公共財政與行業政策的施政倫理與政策公平性的需要與體現。不過,在救市不救企這個原則之下,可能會導致更多的民營房企退出市場,而民營房企的加快出清以及國央企在房地產行業的快速壯大與市場份額的快速提升,是這幾輪行業調控的重要特點之一。另外,因為國企本身作為政府職能的延伸和政府自身肌體的一部分以及出于防止國有資產損失和流失的需要,救市不救企對于國有房企則未必也同樣適用,這就賦予了國有房企在此輪調控中進一步做大做強的天然良機。這也是近期土拍市場中央企、地方國企和平臺型房企表現踴躍的原因之一。

          近期土拍市場中央企、地方國企和平臺型房企表現踴躍的另外一個原因,是源自地方政府在財政收入壓力之下與國有房企共謀的結果。因為政府需要賣地收入而國有房企需要成本更為低廉的土儲,民營房企普遍面臨流動性壓力而無力入市的情況,正是具備體制優勢的國有房企大顯身手的最好時機。另外,正因為在中國內地的經濟運行與發展模式之下,財政與金融在實質上是一體的,而政府與國企同樣也是一體的,因此行業調控導致的民營經濟成份從改革開放以來曾經市場化程度最高的房地產行業的大規模出清并不是好現象。如果房地產行業變成了國央企為主的格局,那么土地財政在實質上也就終結了。我們所知道常識是,“豬八戒啃豬蹄”,咬的是自己,而拔著自己的頭發是上了不天的。

          如果看不透這一點,那還是沒有理解中國房地產的基本邏輯。

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          吉工大的神

          吉工大的神

          讀書破萬卷,轉筆如有神

          一方面是一些城市不斷加碼的限購和限貸措施,一方面又是一些地方出臺的限跌令,加上處在各種融資限制背景下的地產開發商,中國房地產市場的這幅圖景確實令人很費解。

          但清晰的是,城鎮化的持續增長前景乏力,城市之間的分化不斷加劇,而個人信貸趨緊的趨勢不可避免,而百姓的收入增長前景也堪憂,在這樣的背景下,房地產市場的前景也可想而知。

          地產商,政府和消費者似乎都在喊著不容易,但從一個全球通用的指標——房價收入比來看,中國的房價無疑是極其昂貴的,尤其是在一線和新一線的城市。高層前幾日又強調了“房地產稅”,可能這才是最重磅的調控工具。而地方政府也在積極發展實體經濟來擺脫對土地財政的依賴,但這需要很長的時間。

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